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政府は「日本再生戦略」老朽化マンション建て替え・改修促進というけど・・・

先日私のFB友の増田伸一さんもUPしていた「緊急輸送路沿道マンションの
耐震診断義務化」については、「旧耐震」基準とは1981年(昭和56年)5月以前に
建築工事に着工した建物に適用される耐震基準で「M5~7の地震を想定し、
震度5強程度の地震では倒壊しない、破損しても補修で対応し生活が可能というものです。
それに対し、「新耐震」基準はM8以上を想定し、震度6~7程度の地震でも倒壊しない
という基準です。

前述したように1981年ということは今年で築31年となるわけですが、
マンションの修繕は建築関係の大規模修繕工事が10~12年サイクル、
設備関係では築20年~30年前後に給排水設備、消防設備、エレベーターや
電気設備の修繕が集中し莫大な修繕費が必要になります。
つまり30歳でマンションを購入した人は60歳を超えているわけですが、
マンションの修繕積立金残高の現状はかなり厳しい状況であり、それらの修繕プラス
耐震改修となるとかなり負担が増えることは明らかです。

今年2月に国土交通省は「持続可能社会における既存共同住宅のストック再生に向けた勉強会」
を立ち上げ、「耐久性の向上」「環境・エネルギー性能の向上」「耐震性の向上」「防災・
安全性能の向上」「高齢化対応」の5つをテーマにまとめています。

また、太陽光発電システム導入に係る補助金・助成金制度においても首都圏(東京、神奈川、
埼玉、千葉)の状況を調べてみると、共同住宅の共用部に対する補助金は埼玉、千葉については
無し、東京に10万円/kwと比較すると金額はわずかですが神奈川だけになっています。

さらに東京23区及び市部と神奈川の市部をみてみると東京は無し、23区内でも
渋谷、新宿など幾つかの区では無し。神奈川では川崎・綾瀬の2市のみとなっています。

横浜市については担当部署の「環境創造局」へ問合せをしてみると以下のような回答が
ありました。
「共同住宅共用部」についての助成についてはメリットがないため、今後も検討する予定はなく、
戸建でけで効果がでているため、今後、戸建住宅についての補助金総額も減額の方向にあると・・・。

財政状況等事情はあるにしても自治体による温度差には呆れます。

太陽光については東京都が公募したプランにおいては売電90%、10年償還ということなので、
費用対効果を考えた場合、逆にあまり築年数が経過した建物に設置するメリットは少ないと
思いますが、築30年超のマンションについては、何れにしても「建替え」か「改修」かの判断を
迫られるようになるのは間違いないということです。

しかし、建替えの場合にしても、改修を選択しても、規模にもよりますが、数千万円から数億円の
費用が必要になることは間違いなさそうです。
仮に建替えの場合、等価交換方式で行ったにしても数千万円の自己負担を余儀なくされ、
様々な規制により同じ規模のものが得られる保証はありません。

新聞の見出しにあるような「老朽化マンション建て替え、改修促進」は
簡単な話ではありません。冒頭の「緊急輸送路沿道マンションの耐震診断義務化」についても
基準以下であれば、強制的に耐震化を迫られるのは明らかであり、どのように救済するのか
国や自治体の対応が待たれます。

それにしても、「持続可能社会における既存共同住宅のストック再生に向けた勉強会」の答申も
まとまっていないなか政府の「日本最戦略」の公表や「緊急輸送路沿道マンションの耐震診断義務化」
については、現状を理解していない政治家や役人が場当たり的に公表したと言う感がしないでも
ありません。

民主党が謳った「コンクリートから人へ」や「既存共同住宅のストック再生」は
口だけなのかなという気がします。


マンション管理新聞 第880号 2012年7月25日より・・・

マンション管理新聞7月25日

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ECO-ECO再生

Author:ECO-ECO再生
特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会は 『エコロジー=エコノミー』を 建物の長命化と維持管理コストの削減をキーワードと考えています。

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