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マンション管理新聞 第865号 2012年2月15日号の記事より

1.国土交通省 改修推進提言 ストック再生へ勉強会

             マンション管理新聞 865号 ①


 建替えより「修繕により性能を向上させる」いわゆるストック再生の動きが活発化してきました。
 当特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会は、前身のECO-ECOマンション再生研究
 会発足当初より資産価値の維持、向上を図るため、目に見えにくい劣化現象「陳腐化」の解消を
 唱えてきました。
 また、建替えによる区分所有者が負わなければならないリスクを考えてみる必要があること。
 そして、何よりも既存マンションにおける修繕積立金額の問題があります。
 当然のことながら建物も経年するにしたがって修繕が必要な部分は増えてきますし、費用も莫大な
 金額になります。これは、分譲マンションだろうが賃貸マンション、あるいはビルなどの施設に
 おいても同じここと。
 それでもワンオーナーの建物であればオーナーの経済状況の問題で解決しますが、区分所有建
 物は当然、所有者の合意が必要になります。
 そのため、なおさら早めの対応、つまり「修繕計画」が必要となり、将来の負担を軽減するため、
 「長期耐久性能向上」や「環境性能向上」「安心・安全性向上」などが不可欠になります。
 特にいざ災害が発生した場合、「安心・安全性向上」のひとつとして、地域住民との連携や付合いと
 いったことが重要になることはいうまでもありません。




2.神奈川県 太陽光発電普及事業 マンションも対象に


              マンション管理新聞 第865号 2012年2月15日(2)


神奈川県、太陽光発電の補助拡充 共同住宅は9倍  2月20日日経新聞 電子版の記事です。

 
 現実的には、既存分譲マンションにおいて「太陽光発電」を導入することはかなり困難であると
 考えます。
 
 まず、1.コストの問題 費用対効果の問題
    2.屋根(屋上)に設置する場合の防水との関係
 
 この2つの問題があります。

 当然、設置時期(築年数)の問題もあります。
 築25年経過した建物に償却するのに20年必要となるとと考えると
 設置するなら早いほうがよいということになります。

 もちろん、何キロワット発電できて、いくら助成を受けて、いくらで買い取ってもらえるのか
 ということが先。

 しかし、EVの導入を考えた場合、戸建住宅であれば自由に電源を引き充電することは可能です
 が、マンションの場合はそういうわけには行きません。
 また、当然各戸の電力を全て太陽光でというのは不可能。
 給水においても水道本管から建物に水を引き込み、受水槽にためないで給水する直結給水方式の
 場合も7階以上はポンプが動かなければ、停電の際は断水します。
 
 つまり、共用部分における補助的な発電に使うことは十分可能なのです。
 それによって結果的に管理費の電気料金の負担軽減ができれば、コストの削減につながる。
 これも「ECO-ECO」の考え方です。




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官庁版「ECO-ECO建物再生推進協会」

これって、もしかしたら 官庁版「ECO-ECO建物再生推進協会」ですね(苦)

【国土交通省 ストック再生へ勉強会】

      耐久性・安全性・環境性能向上へ

マンション管理新聞 第864号 (2012年2月5日)より





「特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会」は

その前身の「ECO-ECOマンション再生研究会(2009年7月設立)」から、

耐久性・環境性能向上を目指し、活動してきました。

さて、どうしますか?

2月8日 日経新聞Webに興味深い記事がありました。

自分年金1億円「生涯現役」が実現への近道

ここでマンションにお住まいのみなさんへ問題提起です。

「その時、あなたは・・・?」

例えば、35歳でマンションを購入、

その12年後に大規模修繕工事(このとき47歳)、

この修繕工事で使い果たし、管理組合の修繕積立金の残高は殆んどなし。


2回目の大規模修繕工事(59歳)までに入居時に納めた修繕積立基金分を含めて、

前回とほぼ同額の積立金を貯める必要が・・・マンション築24年目です。


この前後から給排水管工事、エレベーターの改修工事など莫大な修繕費が・・・・。


さぁ、会社は定年がすぐそこに。



年金は・・・。




さて、どうします?3回目(72歳)の大規模修繕工事は・・・・?






ご質問ありがとうございます。

みぞぐち こういち 様 からのご質問 
※Facebookページ「特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会」より。

素朴な疑問ですが、築34年でも西麻布のような場所だと、建物に付加価値が
残っているのでしょうか。
埼玉とか神奈川の新興住宅地に建つマンションでは、導入に費用をかけられるのだろうか、
と疑問を持ちました。

以下の通り、ご回答いたします。

まず、「付加価値」は残っているものではなく、修繕や改良を行いながら、残していくもの
と思います。

まず、建物の劣化は単に外壁のひび割れや塗装やタイル剥がれ、或いは錆といった現象だけ
ではなく、既に建物ができて引渡しが終わったところから劣化は始まります。
先に挙げた「劣化現象」は突然現れるものではなく、経年劣化によって生じるものです。
また、目に付かない、特に意識しない劣化として、建物の「陳腐化」があります。
例えば、5年前に建てられたAマンションと今年竣工したばかりのBマンション、
仮に外装の仕上げが同じタイル張りの建物で見た目はほとんど変わらない建物であれば、
金額差にもよりますが、Bを選ぶと思います。
それは、外観上の問題だけではなく、5年前に最新の設備だったものでも5年経てば最新では
なくなってしまいます。

鉄筋コンクリートの建物は人間で例えると 
①服(衣類)にあたる仕上げ材(例えば、塗装、タイル等)
②肉にあたるコンクリート(躯体)
③骨格にあたる鉄筋や鉄骨
⑤欠陥や神経にあたる給排水設備や電気・通信設備の配管
で構成されています。

鉄筋に対するコンクリートの厚さ(「かぶり厚さ」といいます)は建築基準法で定められています。
当然、鉄筋に対してかぶり厚さが厚ければ、鉄筋は腐食しにくくなります。

※コンクリートの中性化:コンクリートはもともと強アルカリ性ですから、鉄筋は錆びません。
 経年劣化によって、コンクリートにひび割れが発生、コンクリート保護している仕上げ材が劣化
 することで内部に空気中の炭酸ガスや雨水等が浸透することで中性へと進み、経年とともに
 錆びやすい環境に変わります。

あくまでも理論値ですがコンクリート設計基準強度によると、
24N(ニュートン:1N=約10㎏/1cm、つまり、1㎝あたり10㎏の力が加わっても壊れない強度)以上で65年程度は大規模修繕は不要で、供用限界期間は100年程度と言われていいますが、実際のマンションの多くは18N程度で十分な強度が確保されていません。
また、前述しましたように、コンクリートのかぶり厚さが厚いほど鉄筋は錆びにくくなりますが
かぶり厚さ30㎜で65年、40㎜で100年住宅と言われています(計算式は省略しますが)。

つまり、コンクリートの躯体(建物の箱)については、適切な修繕を行うことによって十分維持・
延命できるといえます。
では、設備は・・・おなじように改修、交換を行うことで最新のものに近づけることが可能です。

建物の寿命という意味では35年経った建物でも十分ありますということになります。

それでは、なにが問題になるかと「費用」の問題があります。

確かに建物はまだ使えても、立地がわるければ、市場価格は下落してしまいます。
これは「正しいマンションの選び方」的なものになりますから、省略しますが、
基本的には「駅がちかい」「買い物がしやすい」などの要因になると思いますが、
町の不動産屋さんの広告をみて、中古マンションの販売価格が、他のエリアと比較して高いエリアは、資産価値が下がりにくいといえます。

建物そのものを考えた場合、古い建物であれば、現行法の高さ制限や耐震基準等に適合していない、
いわゆる「既存不適格」とされるケースが多いといえます。
例えば、建替えの場合、現在と同じ規模の建物が建てられるという保証はありません。
同じ専有面積のマンションを建てた場合、戸数50戸の建物が15戸しかできない場合があるということ。
もちろん、建て替えを行うには、既存の建物を解体し、新たに建てるわけですから、数千万円/戸の
費用がかかります。
それを軽減するためには、専有面積を狭くして、新たに戸数を増やし、増えた分を分譲して費用を補填するという形になりますが、郊外の(公団が分譲した)団地などで、敷地が豊富にあるところ以外ではかなり難しいことです。
それで全て等価交換方式で費用を賄えればよいのですが、やはり新たな負担が増えるのは事実です。

ですから、建物診断を行い、修繕計画を策定するとともに、建て替えをしたほうがいいのかを見極める必要があります。

冒頭に書きましたが100%資産価値の低下を防げるかというと「できません」ということになるかもしれません。
しかし、人とおなじように、定期的に健康診断を受け、適切な治療を行うことで建物は維持する事が
可能と考えます。

世代交代を考えなかった場合、マンションの購入年齢を35歳とした場合、国土交通省や財団法人
マンション管理センター或いは高層住宅管理業協会などの資料にもありますとおり、
一般的に外壁等の大規模修繕工事(建築)は10年~15年サイクル(大体、12年ぐらいが多い)、15年~30年に給排水管、エレベーター、電気設備等の大規模修繕の時期と言われています。
特に20年から30年にかけては莫大な修繕費用が必要になります。
そのとき、住んでいる方の状態は・・・
定年を迎え、収入は減収、修繕費は増大・・・修繕積立金或いは修繕のための一負担金として
多額の負担ができるのか?ということを考えてしまいます。

このことから、将来の修繕コストについて、第一回目・第二回目の大規模修繕工事の計画から
少しでも、将来の修繕コストの削減(例えば、今の費用は多少高くついても、長い目でみたときに
コストダウンにつながるような耐久仕様の採用など)、資産価値の低下を抑制するするため、
外観のグレードアップや設備の更新、太陽光発電の導入などが検討が必要になります。
例えば、既存マンションで充電設備がないのにEVの購入を考えますか?
それを設置することで近隣同等マンションと差別化できます。
屋上に太陽光発電設備を設置して供用電力を少しでも賄うことができれば、「管理費」を抑える
ことができます。つまり、安い管理費負担で済みます。これも差別化です。
これが「付加価値」「資産価値」となると考えます。

ですから、住民(区分所有者)さんの意識のあるなしで、「資産価値」の現象具合は変わります。
築年数が古いから資産価値がなくなってしまうということではありません。
必要な修繕と改良を行い少しでも住みやすい建物にすることで魅力ある建物(マンション)を
維持することが可能です。


長くなりましたが、回答とさせて頂きます。 ありがとうございました。

                
               特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会 五十嵐 一夫

「特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会」入会のご案内

特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会 入会のご案内

特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会は目的として

1.まちづくりの推進を図る活動
2.環境の保全を図る活動
 (※特定非営利活動促進法第2条第1項による)

2つを掲げ、建物の(1)「環境配慮」啓発のための事業及び(2)「維持保全」に関する
支援事業を行うとともに防犯・防災上の観点からみた地域コミュニティの形成を図るための活動を行うために発足致しました。
 マンション(分譲又は賃貸)、ビルあるいはその他民間施設など建物の形態や用途、また管理組合、ワンオーナー物件にとらわれず、建物の維持保全、再生、個々の建物のみならず地域の安心と安全に寄与するための支援活動を推進し、生活の向上と公益増進を図りたいと考えます。
 以上、この法人の目的に賛同していただける団体(企業・管理組合等)や個人の皆様、またはこの法人の目的に賛同し、この法人の活動を通じて社会貢献を希望される専門家(建築士、税理士、弁護士、マンション管理士等)の皆様のご入会をお勧めいたします。

【事業概要】
●建物の維持保全に関する事業についてのコンサルタント業務
長期修繕計画(案)の策定、建物診断(建築・設備)、修繕設計、業者選定補助、
修繕工事監理、修繕工事資金計画の立案等
 ●建物の維持管理に関する事業についてのコンサルタント業務
各種施設保険に関する提案、管理規約等の見直しについての助言・提案、
建物管理費の見直しまたは管理会社の選定のための助言・提案等
●防犯・防災対策、危機管理体制の確立と地域コミュニティ形成の支援事業
●ECO(環境保全)、ECO(省コスト)につながる工事仕様、工法の研究とその他建物の維持管理に関する情報の提供を行うためのセミナー又は相談会開催に関する事業
●その他建物の維持保全・管理に関する事業全般





【入会金・年会費】
 正会員 : この法人の目的に賛同し、入会した個人又は団体
      入会金 団体 30,000円  
          個人 20,000円
      年会費 団体 60,000円
          個人 12,000円
 賛助会員 : この法人の目的に賛同し、活動を支援するために入会した建物所有者等
        入会金・年会費ともに不要、
但し、セミナー、相談会等の参加費別途徴収

※ 賛助会員は登録制とし、当協会が行う事業及びセミナー・相談会等の参加費において非会員会費からの割引金額とさせて頂きます。

(以上、2012年4月現在)

【入会申込方法】
別紙、入会申込書に必要事項を記載の上、事務局までご提出ください。
後日、入会確認通知を送付させて頂きますので、協会指定の口座に「入会金」及び
 「年会費」のお振込をお願い致します。
 賛助会員で入会いただく方は入会申込書のみお送りください。
 後日、入会確認通知を送付させて頂きます。
 ※入会申込書 : 下記に電話・Fax・メールでご請求ください。

【その他お問合せ】
 特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会 事務局
 横浜市中区万代町3-5-8 大久保ビル401  〒231-0028
(アーバン・スペース建築事務所内)
  電話 045-664-5678 FAX 045-663-2642
  E-Mail eco-eco@major.ocn.ne.jp
   
                             
Facebook : 特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会

Twitter :   特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会



近況報告

旧「ECO-ECO建物再生推進協会」は

昨年10月3日の設立(準備)総会での

決定を受け、旧会員の継続入会意思の確認を経て、

横浜市市民局市民活動支援課(中区桜木町)に

「特定非営利活動法人設立認証」申請を提出し、

昨年12月9日に申請書を受理されました。

現在、2月9日のまで(申請受理から2ヶ月間)の

一般縦覧期間中となっています。

定款、設立趣旨書、事業計画、収支予算は以下でみることができます。

横浜市市民協働推進部(NPO認証) (平成24年2月9日まで閲覧可)

その後さらに、2ヶ月以内に正式に認証決定がなされ、

法人登記(法務局)の手続きを経て、

「特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会」の発足となります。

市担当課のお話では

3月20日頃、正式に認証決定がでる見込みとなっていることから、

4月初めには法人登記ができると考え、準備を進めています。


その後のスケジュールについては、

設立総会    : 4月17日(火)16:00~ (受付 15:30~)
 
披露パーティを同日の18:00より予定しています。



     事務局所在地  横浜市中区万代町3-5-8 大久保ビル401

                    アーバン・スペース建築事務所内
     
     電 話 : 045-663-2641(2月29日まで)

                    アーバン・スペース建築事務所

          045-664-5678(3月1日より使用可)

     FAX : 045-663-2642 
     
               ※アーバン・スペース建築事務所共用

     
     メール : eco-eco@major.ocn.ne.jp


     会員総数(個人含む)  40(団体及び個人)


 

    

     
プロフィール

ECO-ECO再生

Author:ECO-ECO再生
特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会は 『エコロジー=エコノミー』を 建物の長命化と維持管理コストの削減をキーワードと考えています。

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