• 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • 8
  • 9
  • 10
  • 11
  • 12
  • 13
  • 14
  • 15
  • 16
  • 17
  • 18
  • 19
  • 20
  • 21
  • 22
  • 23
  • 24
  • 25
  • 26
  • 27
  • 28
  • 29
  • 30

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

さて、どうしますか?

2月8日 日経新聞Webに興味深い記事がありました。

自分年金1億円「生涯現役」が実現への近道

ここでマンションにお住まいのみなさんへ問題提起です。

「その時、あなたは・・・?」

例えば、35歳でマンションを購入、

その12年後に大規模修繕工事(このとき47歳)、

この修繕工事で使い果たし、管理組合の修繕積立金の残高は殆んどなし。


2回目の大規模修繕工事(59歳)までに入居時に納めた修繕積立基金分を含めて、

前回とほぼ同額の積立金を貯める必要が・・・マンション築24年目です。


この前後から給排水管工事、エレベーターの改修工事など莫大な修繕費が・・・・。


さぁ、会社は定年がすぐそこに。



年金は・・・。




さて、どうします?3回目(72歳)の大規模修繕工事は・・・・?






スポンサーサイト

ご質問ありがとうございます。

みぞぐち こういち 様 からのご質問 
※Facebookページ「特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会」より。

素朴な疑問ですが、築34年でも西麻布のような場所だと、建物に付加価値が
残っているのでしょうか。
埼玉とか神奈川の新興住宅地に建つマンションでは、導入に費用をかけられるのだろうか、
と疑問を持ちました。

以下の通り、ご回答いたします。

まず、「付加価値」は残っているものではなく、修繕や改良を行いながら、残していくもの
と思います。

まず、建物の劣化は単に外壁のひび割れや塗装やタイル剥がれ、或いは錆といった現象だけ
ではなく、既に建物ができて引渡しが終わったところから劣化は始まります。
先に挙げた「劣化現象」は突然現れるものではなく、経年劣化によって生じるものです。
また、目に付かない、特に意識しない劣化として、建物の「陳腐化」があります。
例えば、5年前に建てられたAマンションと今年竣工したばかりのBマンション、
仮に外装の仕上げが同じタイル張りの建物で見た目はほとんど変わらない建物であれば、
金額差にもよりますが、Bを選ぶと思います。
それは、外観上の問題だけではなく、5年前に最新の設備だったものでも5年経てば最新では
なくなってしまいます。

鉄筋コンクリートの建物は人間で例えると 
①服(衣類)にあたる仕上げ材(例えば、塗装、タイル等)
②肉にあたるコンクリート(躯体)
③骨格にあたる鉄筋や鉄骨
⑤欠陥や神経にあたる給排水設備や電気・通信設備の配管
で構成されています。

鉄筋に対するコンクリートの厚さ(「かぶり厚さ」といいます)は建築基準法で定められています。
当然、鉄筋に対してかぶり厚さが厚ければ、鉄筋は腐食しにくくなります。

※コンクリートの中性化:コンクリートはもともと強アルカリ性ですから、鉄筋は錆びません。
 経年劣化によって、コンクリートにひび割れが発生、コンクリート保護している仕上げ材が劣化
 することで内部に空気中の炭酸ガスや雨水等が浸透することで中性へと進み、経年とともに
 錆びやすい環境に変わります。

あくまでも理論値ですがコンクリート設計基準強度によると、
24N(ニュートン:1N=約10㎏/1cm、つまり、1㎝あたり10㎏の力が加わっても壊れない強度)以上で65年程度は大規模修繕は不要で、供用限界期間は100年程度と言われていいますが、実際のマンションの多くは18N程度で十分な強度が確保されていません。
また、前述しましたように、コンクリートのかぶり厚さが厚いほど鉄筋は錆びにくくなりますが
かぶり厚さ30㎜で65年、40㎜で100年住宅と言われています(計算式は省略しますが)。

つまり、コンクリートの躯体(建物の箱)については、適切な修繕を行うことによって十分維持・
延命できるといえます。
では、設備は・・・おなじように改修、交換を行うことで最新のものに近づけることが可能です。

建物の寿命という意味では35年経った建物でも十分ありますということになります。

それでは、なにが問題になるかと「費用」の問題があります。

確かに建物はまだ使えても、立地がわるければ、市場価格は下落してしまいます。
これは「正しいマンションの選び方」的なものになりますから、省略しますが、
基本的には「駅がちかい」「買い物がしやすい」などの要因になると思いますが、
町の不動産屋さんの広告をみて、中古マンションの販売価格が、他のエリアと比較して高いエリアは、資産価値が下がりにくいといえます。

建物そのものを考えた場合、古い建物であれば、現行法の高さ制限や耐震基準等に適合していない、
いわゆる「既存不適格」とされるケースが多いといえます。
例えば、建替えの場合、現在と同じ規模の建物が建てられるという保証はありません。
同じ専有面積のマンションを建てた場合、戸数50戸の建物が15戸しかできない場合があるということ。
もちろん、建て替えを行うには、既存の建物を解体し、新たに建てるわけですから、数千万円/戸の
費用がかかります。
それを軽減するためには、専有面積を狭くして、新たに戸数を増やし、増えた分を分譲して費用を補填するという形になりますが、郊外の(公団が分譲した)団地などで、敷地が豊富にあるところ以外ではかなり難しいことです。
それで全て等価交換方式で費用を賄えればよいのですが、やはり新たな負担が増えるのは事実です。

ですから、建物診断を行い、修繕計画を策定するとともに、建て替えをしたほうがいいのかを見極める必要があります。

冒頭に書きましたが100%資産価値の低下を防げるかというと「できません」ということになるかもしれません。
しかし、人とおなじように、定期的に健康診断を受け、適切な治療を行うことで建物は維持する事が
可能と考えます。

世代交代を考えなかった場合、マンションの購入年齢を35歳とした場合、国土交通省や財団法人
マンション管理センター或いは高層住宅管理業協会などの資料にもありますとおり、
一般的に外壁等の大規模修繕工事(建築)は10年~15年サイクル(大体、12年ぐらいが多い)、15年~30年に給排水管、エレベーター、電気設備等の大規模修繕の時期と言われています。
特に20年から30年にかけては莫大な修繕費用が必要になります。
そのとき、住んでいる方の状態は・・・
定年を迎え、収入は減収、修繕費は増大・・・修繕積立金或いは修繕のための一負担金として
多額の負担ができるのか?ということを考えてしまいます。

このことから、将来の修繕コストについて、第一回目・第二回目の大規模修繕工事の計画から
少しでも、将来の修繕コストの削減(例えば、今の費用は多少高くついても、長い目でみたときに
コストダウンにつながるような耐久仕様の採用など)、資産価値の低下を抑制するするため、
外観のグレードアップや設備の更新、太陽光発電の導入などが検討が必要になります。
例えば、既存マンションで充電設備がないのにEVの購入を考えますか?
それを設置することで近隣同等マンションと差別化できます。
屋上に太陽光発電設備を設置して供用電力を少しでも賄うことができれば、「管理費」を抑える
ことができます。つまり、安い管理費負担で済みます。これも差別化です。
これが「付加価値」「資産価値」となると考えます。

ですから、住民(区分所有者)さんの意識のあるなしで、「資産価値」の現象具合は変わります。
築年数が古いから資産価値がなくなってしまうということではありません。
必要な修繕と改良を行い少しでも住みやすい建物にすることで魅力ある建物(マンション)を
維持することが可能です。


長くなりましたが、回答とさせて頂きます。 ありがとうございました。

                
               特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会 五十嵐 一夫
プロフィール

ECO-ECO再生

Author:ECO-ECO再生
特定非営利活動法人 ECO-ECO建物再生推進協会は 『エコロジー=エコノミー』を 建物の長命化と維持管理コストの削減をキーワードと考えています。

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
QRコード
QRコード
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。